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土地の任意売却はできるのか?不動産の任意売却の6種類の方法も含めて解説!

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任意売却の売却方法は、マイホーム購入後、何らかの事情によって住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、競売にかけられる前の救済措置として、比較的通常の売却に近い方法でマイホームを売る方法を言います。

しかし、任意売却はマイホームに限ったことではなく、例えば、事業を始める際の資金として銀行から資金の借り入れをする場合、あなたの所有している土地を担保としてローンを組むというケースも少なくありません。

では、家の任意売却はよく耳にしますが、土地を担保として借入をした場合、他の不動産と同様に任意売却はできるのでしょうか?

この記事では、土地の任意売却に焦点を絞って解説していきます。

土地の任意売却の手順

土地以外の不動産の任意売却と同じ方法で、土地の任意売却を進めていくことが一般的な方法となります。

銀行が競売にかけるタイミングは、滞納をしてから3〜12ヶ月の間と言われています。

競売は、競売開始決定通知があなたの元に届いた後開始され、一度競売にかけられてしまうと任意売却での売却は不可能となります。

毎月の支払いの遅延が発生し、資金を見込むことが難しいようであれば、すぐにでも専門家に任意売却の相談をしましょう。

過去の記事でも任意売却のステップをあげています。基本的に土地の任意売却も同じ方法となるのでご参考ください。

<任意売却は競売とは違うのか?2つの売却方法を解説します>

任意売却は6種類の方法がある

単に任意売却といっても、売却先の買主によって価格や方法が異なる売却方法が6種類存在します。

こちらでは、土地だけでなく、不動産全般として6種類の任意売却の方法をお伝えしましょう。

単純売却

6種類の任意売却の中でも最も通常の売却に近い方法となるのが単純売却となり、買主も一般顧客となります。

価格は相場に比較的近い価格で売り出すことができるのもメリットの1つとなります。一方でデメリットは、通常の売却方法と同様の広報活動を行うため、購入希望者とのマッチングがいつになるのか予測がつきづらく、絶対に売れるという保証もできません。

親子間売却

文字の通りの解釈となるのが親子間売買です。親と子の売買だけでなく、親族全般で売買契約をしたい場合は親子間売買と解釈されます。

仮に、親が売主で子が買主となった場合、親子の間柄ということもあるので、精神的ダメージも少ないとされており、さらに子へ売却後もそのまま住み続けられるというメリットもあります。

しかし、子が親子間売買時に住宅ローンを組んだ場合、新たに自分たち用のマイホームを購入するときに住宅ローンが組みづらいというデメリットも想定されます。

さらに、親子間売買時は銀行の融資が受けづらいという一面や、生前贈与とも受け取られる可能性もあるので親子間売買を検討する場合はよく情報を確認した方がよいでしょう。

買い戻し

一旦、親族などに買主となってもらい、後々にまとまった資金が調達できる目処がつくときに買主から買い戻す方法を買い戻しと言います。

例えば、数年後に退職金のようなまとまった費用が手に入るときは買い戻しを検討しても良いかもしれません。

親子間売買のように生前贈与等の贈与税が発生することもなく、買い戻すまでも住み続けられることがメリットとなります。

買い戻しの期間は10年以内と期間が定められており、10年を超えることはできません。仮に期間を定めていない場合は5年となり、期限を超えた場合は買い戻しの特約が時効となり、買い戻しの効力を失うことになります。

リースバック

リースバックを専門的に行っている不動産会社や、個人の投資家が主に買主となり売却をします。その後は、買主がオーナー、あなたが借主となり、売却をした物件の賃貸借契約を結ぶことで、賃貸として住み続けられるようになります。

基本的には通常の賃貸借契約と同様となるので、住み続ける際に入居審査を行い、毎月の家賃設定も周辺相場に合わせた家賃を設定されることが一般的となります。

買取

不動産を売却する方法で最も早く現金化のできる方法が不動産買取となります。買主が不動産業者となり、購入後、室内リフォームやクリーニングをし再販をするので、買取価格は相場の7割程度と言われています。

室内環境が多少悪い条件であっても買取をしてくれることはメリットですが、先に伝えた通り相場よりも下回ることが想定されるため、債権者からのの同意を得ることは困難であると予想されます。

抵当権消滅請求

買主は抵当権が抹消されない状態で不動産を購入し所有しなければいけません。買主を保護するための法律が抵当権消滅請求となります。

これは売主であるあなたが行う手続きではなく、買主が購入後に行います。

複数の債権者の抵当権がついている場合、買主は抵当権消滅請求を送り、債権者に支払う金額を提示する代わりに抵当権を抹消してほしいと提案します。

この手続きが負担になることも多く、全てを把握した状態で買主を探すことはかなりハードルが高くなる可能性もあります。

土地や不動産の任意売却はベルスタートへ

土地を含めた不動産全般の任意売却は、個人の方が1人で進めることは難しいことが多く、困難を極めるでしょう。

早めに専門的に取り扱っている不動産会社に相談をすることで、なるべくあなたの負担を軽減させ、早期に任意売却で解決することが最善の方法です。

ベルスタート株式会社では、土地や不動産全般の任意売却の実績もあり、提携をしている専門家と共にワンストップでご対応をさせていただきます。

住宅ローンの返済にお困りのことがあれば早めにベルスタート株式会社へご相談ください。

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