コラム

成年後見人が不動産を売却する手順を解説します!〜成年後見人選定の手順から媒介契約締結まで〜

少子高齢化が進む中、ご両親名義の不動産を先々売却するのか、それとも現状のままにするのかという問題は、ご家族にとって心配の一つとなるでしょう。

例えば、親が認知症になった場合、親名義の不動産を売却し、その費用を介護費に充てることも可能性として有りえる話です。

では、親の所有している不動産を子(成年後見人)は売却できるのでしょうか?
この記事では、成年後見人はどのように選定されるのか、手順も含めて解説していきます。

成年後見人の選定方法と売却の手順

不動産は取引においても高額となり、売却でも賃貸でも多額の利益が発生します。基本的に、たとえ親子間であっても、親の承諾もなしに子が勝手に親所有の不動産を売却することはできません。

然るべき手順と、権利を取得しなければ代理で不動産売却の資格はないので、まずは基本を確認しましょう。

成年後見人の選出方法

認知症等の親名義の不動産を子が売却する場合、子は成年後見人の認定を受ける必要があり、最初に行う手順は家庭裁判所への申し立てとなります。

成年後見人は、挙手や多数決で誰でもなれるわけではありません。そもそも、成年後見制度とは、「親などが認知症等で判断能力が不十分な場合、財産や不当な契約から本人を守る」という背景の制度となるため、家庭裁判所は、候補者が成年後見人として適任なのかを判断をします。

後見人候補者が複数存在するケースもあり、その場合、選定されない方も出てくるため、後のトラブルにも注意が必要となります。

さらに、成年被後見人に高額な財産や多額な資産がある場合は、親族ではなく弁護士が成年後見人として選定をされるケースもあります。

家庭裁判所への申し立て手順

成年被後見人の住所地を管轄している家庭裁判所へ申し立てをしますが、本人ができないケースがほとんどです。その場合は、親族や配偶者が本人に代わって申し立てをすることができます。

申し立て時の必要書類

  1. 診断書
  2. 申し立て書類一式
    ・後見開始申し立て書
    ・申し立て事項説明書
    ・親族関係図
    ・成年被後見人の財産目録
    ・成年被後見人の収支予定表
    ・後見人候補者の事情説明書
    ・親族同意書
  3. 戸籍謄本
    成年被後見人および、後見人候補者全員
  4. 住民票
    成年被後見人および、後見人候補者全員
  5. 成年後見をされていない旨の登記証明書

尚、必要書類はケースバイケースとなり、追加が発生したり不必要な場合もあるので、申し立てをする家庭裁判所に必ず事前確認をしましょう。

申し立て時の諸費用は、切手代、印紙代、登記手数料代が必要となり、おおよそ数千円程度となります。

成年後見人選定までの期間

申し立て後すぐに選定をされるわけではなく、2ヶ月程度の期間を要します。

また、成年後見人に選定後、居住用不動産を売却する場合はすぐに売却に進めず、次の手順が加わるので注意をしましょう。

成年後見人が居住用不動産を売却する場合

居住用不動産とは、成年被後見人が、現在居住をしているかどうかで判断されるわけではなく、施設等に入所をしている場合でも、過去や未来において居住の本拠地となるケースは居住用不動産とみなされます。

もちろん、住民票に記載されているか、実際に生活をしているのかも判断基準となります。

居住用不動産を成年後見人が売却をする場合、家庭裁判所より売却許可を得る必要があります。この許可を得ずに売却活動はできませんのでご注意ください。

家庭裁判所より許可を得たら売却活動開始

居住用不動産に至っては家庭裁判所の許可後に売却活動を開始できますが、非居住用不動産の売却は、こちらの許可を省略することができます。

いずれにしても、然るべき手順で売却活動を開始することになったときに初めて不動産会社と媒介契約を締結することができるのです。

媒介契約締結後は、通常の販売活動と同様に、不動産会社による販売活動がメインの動きとなります。
不動産売却の詳しい手順は別の記事でご参考ください。

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